Fiscalité d’une SCPI : comment ça marche ?
L’immobilier est un domaine d’activité qui est très promoteur. Pour mieux investir dans ce secteur, plusieurs personnes choisissent d’acheter des parts dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Si vous souhaitez également le faire, vous devez savoir qu’à l’image de la plupart des sources de revenus, celles qui sont distribuées par les SCPI sont fiscalisées. Ainsi, pour mieux comprendre le fonctionnement d’une SCPI, vous devez bien maîtriser sa fiscalité. Comment cela fonctionne donc ?
Fiscalité sur les revenus fonciers
Conformément à la législation en vigueur, chaque SCPI a le devoir de reverser à chacun de ses membres les revenus ou les produits de la location. Le montant de cette quote-part est bien sûr fonction de l’apport du membre qui la recevra. De fait, si le bénéficiaire de cette part est une personne physique et qu’elle est assujettie à l’impôt sur le revenu, cette somme reçue sera donc aussi taxée. Pour ainsi dire, cette imposition sera exactement appliquée en suivant le principe de taxation des revenus fonciers.
Toutefois, il faut préciser ici que la somme qui sera prélevée dépend du montant global du revenu imposable que cette personne recevra. Ainsi, si vos revenus bruts fonciers n’excèdent pas 15 000 euros/an (régime micro-foncier), vous constaterez un abattement de 30 % sur vos revenus.
Dans le cas contraire, c’est-à-dire que si vos revenus bruts sont supérieurs à 15 000 euros/an (régime réel), le bénéficiaire dépendra alors du régime réel d’imposition. Cela lui donne la possibilité de soustraire de son revenu foncier imposable quelques dépenses ayant servi à l’entretien d’immeubles détenus par sa SCPI.
Au nombre de ces charges, on peut citer : les frais de gestion, les dépenses réalisées pour améliorer l’aspect des bureaux professionnels, les primes d’assurances, etc. Seulement, il est important de souligner ici que ce montant déductible ne peut excéder 10 700 euros.
Fiscalité sur les plus-values lors d’une revente de parts de SCPI
Lorsqu’un membre d’une Société de Placement Immobilier décide de vendre ses parts, les bénéfices engrangés par cette opération seront soumis à un impôt sur les plus-values. Une règle qui ne s’applique pas qu’aux particuliers. En effet, même les entreprises qui sont membres d’une SCPI seront aussi sujettes à cette imposition si elles décident de vendre un de leurs biens immobiliers ou l’une de leurs parts.
Cependant, pour conserver la traçabilité de la fiscalité d’une Société SCPI, cette manœuvre financière s’effectue dans les deux qui seront présentés ci-dessous.
En cas de cession de parts
En cas de cession de parts, le tributaire sera soumis à l’impôt de la plus-value s’il a acquis ses actifs il y a moins de 22 ans. Par ailleurs, si cette cession intervient avant 30 ans de détention, le redevable sera aussi assujetti à un revenu sur l’impôt aux prélèvements sociaux.
Ainsi, lorsqu’une cession de parts aura lieu après les durées mentionnées ci-dessus, la personne tributaire devra payer une exonération qui sera liée aux deux formes d’impôts susmentionnées. Logiquement, avant de réaliser une telle opération, vous devez bien vous y préparer.
En cas de cession d’immeubles
Lorsqu’il s’agit d’une cession d’immeubles, les bénéfices de cette opération seront taxés en suivant le principe des plus-values immobilières. Pour ce qui est du calcul des montants à prélever, il sera identique à celui qui sera réalisé dans le cadre d’une cession de parts. Cela impliquera de prendre en compte tous les impôts auxquels le redevable sera soumis.
En cas de cession d’actifs financiers
Lorsqu’il s’agit plutôt d’une cession d’actifs financiers, les plus-values mobilières qui seront réalisées seront assujetties à deux types d’impôts. Il s’agit notamment de l’impôt progressif sur le revenu et de l’impôt aux prélèvements sociaux.
Pour ce qui est du calcul du montant des taxes lié à l’impôt aux prélèvements sociaux, il faut dire qu’il sera fait à hauteur de 17, 2 %. Il importe tout de même de préciser que ces impositions ne pourront qu’être appliquées que si les parties en présence sont des personnes physiques.
Les autres types de fiscalités (revenus générés par la trésorerie et sur l’assurance-vie)
En dehors des fiscalités mentionnées dans les cas précédents, certaines SCPI effectuent aussi des impositions sur les revenus générés par la trésorerie. C’est une imposition qui se fait de manière forfaitaire depuis le 1er janvier 2018 et n’excède pas 30 %. Elle a lieu sur des fonds d’investissement mis en attente ou sur des sommes acquises dans le cadre de la vente de biens de certains produits financiers.
Dans le cas d’une assurance-vie, la fiscalité appliquée dépend uniquement de l’opération d’achats des parts. Les revenus engrangés par votre SCPI ne vous seront pas reversés, mais seront directement calculés et remisés sur votre contrat d’assurance-vie.
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