Acheter des actifs immobiliers et donc investir dans la pierre est considéré comme un des investissements les plus sûrs. Cela permet en outre, d’augmenter son patrimoine et donc, d’avoir plus à transmettre. Pourtant, en fonction de ce que l’on achète et de la vocation du bien, le statut ne sera pas le même. Aujourd’hui, nous traitons du statut de LMNP.
Le statut de LMNP, c’est quoi, exactement ?
Sous ces lettres se cachent en réalité un statut assez simple : le fait de louer des biens immobiliers meublés et ce, à titre non professionnel (Location Meublée Non Professionnelle). Si l’on pense en premier lieu à la location auprès de particuliers lambda, le statut de LMNP ouvre d’autres perspectives intéressantes, comme le fait d’acheter par exemple un logement étudiant, d’investir en résidence médicalisée de type EHPAD ou encore de tourisme.
Ce sont autant de possibilités qui permettent de croire qu’il n’y aura pas de vacance locative, car la demande, pour ces types de locations est très forte et devrait perdurer dans le temps.
Au niveau comptable, le propriétaire sera tenu de choisir, en fonction du montant du loyer brut total encaissé entre le régime micro BIC qui s’applique normalement de plein droit quand les seuils ne sont pas atteints ou en régime réel BIC. Pour ne pas se tromper, mais aussi pouvoir profiter de la fiscalité avantageuse de ce statut, notamment au niveau des amortissements, il sera toujours préférable de se rapprocher d’un expert-comptable spécialisé dans les LMNP, car chaque propriétaire ne possède pas forcément des notions de comptabilité et de fiscalité. Quand il devra faire sa déclaration de revenus, il sera heureux de profiter de son expertise en la matière pour que ce statut soit réellement intéressant.
Pour bénéficier de ces amortissements, mais aussi surtout garantir le confort obligatoire qu’il est censé offrir à ses locataires, un bien meublé doit comprendre bon nombre de meubles et d’électroménager : lit, micro-ondes, plaques de cuisson, étagères, luminaires, canapé…
Il est tentant pour un propriétaire de meubler cela avec des produits bas de gamme. Pourtant, il a au contraire tout intérêt à investir dans des produits de qualité qu’il ne devra pas remplacer sans cesse et surtout dont le prix peut être amorti sur plusieurs années, ce que lui confirmera son comptable. La liste des élémentaires peut être facilement trouvée sur Internet pour répondre à ces obligations.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Le statut de LMNP présente de nombreux atouts, ce qui explique son succès auprès des investisseurs :
L’inscription en tant que loueur en meublé non professionnel se fait très facilement !
La démarche est simple et consiste à déposer dans les 15 jours au plus tard suivant la mise en location du ou des biens une demande d’immatriculation auprès du centre des formalités du greffe du tribunal de commerce, en utilisant, pour ce faire, le CERFA 11921.
Même si le propriétaire est dit non professionnel, il se voit remettre pour son statut un numéro de SIRET qu’il devra rappeler dans ses correspondances notamment.
Toute personne qui paie ses impôts en France (ou qui n’est pas imposable), peut prétendre à ce statut.
Tout se fait par le biais d’une société de gestion :
Le statut de propriétaire n’a pas que de bons aspects. Il faut trouver des locataires, quel que soit le moment, pour ne pas tomber dans la vacance locative, percevoir les loyers. Tout cela peut être très contraignant.
En passant par une société de gestion, tout comme on peut le voir en investissement en SCPI, par exemple, le propriétaire ne fait que percevoir les loyers.
La présence d’un tiers lui apporte en outre une sécurité supplémentaire, vis-à-vis de son ou de ses biens en location. Un bail commercial est obligatoirement signé.
L’augmentation des revenus
Qui ne souhaiterait pas, chaque mois, percevoir des loyers qui vont augmenter les revenus ? C’est exactement ce que propose ce statut qui s’ouvre aux particuliers souhaitant investir dans la pierre.
Les revenus locatifs, pourtant, ne pourront pas excéder 70 000 euros annuels ou 50% des revenus totaux du propriétaire, s’il exerce le statut de LMNP en plus d’une activité salariée, par exemple.
Passé ce seuil, il basculerait dans un autre statut : celui de Loueur en Meublé Professionnel. Outre ces revenus, le statut de LMNP permet de prétendre à une défiscalisation intéressante
Certaines charges sont déductibles des impôts :
C’est là où recourir à un expert-comptable est primordial pour tirer profit pleinement de ce statut. Car les charges que l’on peut déduire de ses impôts ne font pas l’objet d’une liste précise. En effet, on considère que les charges à prendre en considération sont celles qui permettent d’agir dans l’intérêt direct de l’exploitation, ce qui peut sembler nébuleux pour un propriétaire novice.
Il faut pourtant justifier de toutes ces dépenses, avec des factures, par exemple, ce qu’un expert-comptable est capable de confirmer à son client. Il lui expliquera comment et pour combien de temps certains meubles, et même le bien, peuvent être amortis au niveau comptable, car cela ne se fait pas sur la même durée.
L’abattement sur les revenus locatifs est en outre de 50%.
Investir dans la pierre : un investissement sûr et parfois sans apport personnel
C’est un des investissements les plus sûrs qui permet de faire grossir son patrimoine. Il est possible d’investir en LMNP même sans apport personnel, ce qui n’est pas toujours le cas, avec un achat immobilier classique.
En effet, les préconisations du HCSF en la matière laissent à penser que bientôt, chaque propriétaire en devenir, devra avoir épargné jusqu’à 30% du montant du bien qu’il souhaite acheter…
