Vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf ? Une alternative s’offre à vous : la VEFA ou vente en état futur d’achèvement. Elle repose sur un principe simple : acheter un logement en cours de construction. L’achat immobilier en VEFA présente de nombreux avantages, aussi bien pour les constructeurs que pour les acquéreurs.
En quoi consiste la vente en VEFA ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement ou VEFA est une procédure permettant à un acquéreur d’acheter un bien immobilier qui n’est pas encore bâti ou dont la construction est en cours de réalisation.
Il s’agit donc d’un bien immobilier neuf qui peut être une maison isolée, un appartement ou encore une maison dans un lotissement. Étant donné que le bien immobilier est en cours de construction, la vente s’effectue donc sur plan.
La vente en VEFA est une opération réglementée par le Code de la construction et de l’habitation. Le contrat implique deux signataires :
l’acquéreur,
le constructeur ou le promoteur.
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, chaque programme est unique. Dans certains cas, la construction de l’ouvrage n’a pas encore débuté. Dans d’autres cas, elle est bien avancée. Il y a différentes étapes que vous devez connaître avant d’acheter en VEFA afin de connaître toutes les démarches qui vous attendent si vous optez pour ce type d’acquisition de bien immobilier. Au nombre de ces étapes, il y a :
le contrat de réservation et le dépôt de garantie,
la recherche de financement,
la signature de l’acte authentique chez un notaire,
les appels de fonds,
la prise de possession du bien.
Le contrat de réservation de la vente en l’état futur d’achèvement doit indiquer les éléments suivants :
l’adresse du logement,
sa situation dans l’immeuble ou dans le lotissement,
la surface habitable approximative du logement
le descriptif du logement (nombre de pièces principales et pièces de service, dépendance, surface…),
la nature des équipements et du matériel utilisés,
l’état de la construction,
le prix prévisionnel du logement réservé,
le montant des versements,
les conditions éventuelles de révision du prix,
la date de la vente,
le délai d’exécution des travaux,
la reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation relatifs au dépôt de garantie.
Les avantages d’une vente en l’état futur d’achèvement
Les acquéreurs ne sont pas les seuls à tirer avantage d’une vente en VEFA. Cette démarche s’avère aussi bénéfique pour les constructeurs.
Respecter les normes énergétiques
Acheter en VEFA, c’est investir dans une construction neuve. Autrement dit, vous achetez un logement qui :
respecte toutes les normes de qualité et de sécurité en vigueur ;
présente des performances thermiques optimales.
Votre maison répondra à la dernière norme thermique en vigueur. Conformément aux nouvelles dispositions, tous les logements neufs doivent en effet respecter la réglementation thermique RT 2012, ce qui vous fera réaliser des économies d’énergie non négligeables au quotidien. Ce label garantit une consommation énergétique jusqu’à quatre fois inférieure à la norme des constructions des années 2000. Avec ce label, elle est de 50 kWh par an et par mètre carré.
Bénéficier de dispositifs d’aide à l’achat
Vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous achetez votre première résidence principale ? Bonne nouvelle, vous pouvez prétendre à de nombreuses aides gouvernementales et locales pour financer votre projet. Selon votre situation et l’emplacement du bien immobilier neuf, plusieurs solutions de financement s’offrent à vous.
Le prêt à Taux Zéro (PTZ)
On accorde le prêt à taux zéro sous conditions de ressources. C’est une aide de l’État permettant de financer un achat immobilier à hauteur de 18 à 26 %. Ce prêt immobilier est sans aucun intérêt ni frais de dossier. Il prend notamment en compte le nombre d’individus dans votre foyer. En ce qui concerne le montant, il varie selon la zone d’implantation de votre logement neuf.
Le Prêt Action Logement (ancien 1 % logement ou 1 % patronal)
Il s’agit d’un crédit complémentaire que vous pouvez contracter, en plus de votre prêt principal. Dans le cadre de la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction), ce prêt peut être accordé aux salariés d’entreprise de plus de 10 salariés et dont l’employeur est adhérent au CIL (Comité Interprofessionnel du Logement).
Avec ce prêt immobilier, vous pouvez bénéficier d’un taux de 1 % pouvant couvrir jusqu’à 30 % du prix d’acquisition de votre logement neuf. Pour être éligible au Prêt d’Action Logement, votre bien doit respecter la norme thermique RT 2012.
La TVA à taux réduit 5,5 %
Cumulable avec le PTZ, ce dispositif d’aide vous permet de ne payer qu’une TVA de 5,5 % sur le bien au lieu de 20 %. Pour en bénéficier, votre logement doit se situer dans une zone identifiée par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
Le prêt d’Accession Sociale (PAS)
Accordé sous conditions de revenus, c’est un prêt accordé par une banque ou un organisme financier ayant passé une convention avec le gouvernement. Il est accordé aux ménages aux revenus modestes pour l’acquisition d’une résidence principale dans un programme immobilier neuf.
Les aides locales (communales, régionales ou départementales)
Pour inciter l’acquisition dans le neuf, certaines communes proposent des dispositifs d’aide spécifiques. Pour en savoir plus, adressez-vous à votre mairie.
Avoir un logement personnalisé
L’achat en VEFA vous donne l’opportunité de construire une maison personnalisée, un logement qui vous ressemble. En achetant un bien immobilier non bâti, vous pouvez en effet concrétiser le projet immobilier de vos rêves, ce qui constitue le principal avantage d’un investissement VEFA : acquérir un logement neuf. La vente en état futur d’achèvement vous permet ainsi de personnaliser votre futur logement et surtout de l’aménager selon vos besoins et vos goûts.
À travers les conditions de catalogues d’options et les conventions du programme, le promoteur immobilier assure un accompagnement tout au long de la durée de votre projet. Il offre de ce fait le choix des finitions : sols (carrelage ou parquet), sanitaires, murs, etc. Il repense l’aménagement de votre logement selon vos désirs : la couleur du parquet, la disposition des placards, l’ajout d’une cloison en plus, le remplacement d’une douche par une baignoire… C’est à vous de décider !
Profiter de nombreuses garanties
Comme tout achat d’un produit neuf, la vente en état futur d’achèvement offre plusieurs garanties de construction et protections légales sécurisantes :
La garantie d’achèvement extrinsèque
C’est une couverture qui assure l’achèvement de la construction de votre logement dans le cas où le constructeur ou le promoteur ne pourrait le mener à terme. Pour cela, c’est une assurance ou un organisme bancaire qui prend en charge son achèvement.
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie vous couvre pendant 12 mois suivant la réception de votre bien neuf sur tous les défauts et les vices cachés de votre logement. C’est le constructeur ou le promoteur qui se chargera de réparer ces défauts de construction, quelle que soit leur origine ou leur importance.
La garantie biennale
Valide 2 ans à compter de la date de livraison du bien neuf, elle couvre les malfaçons du second œuvre ou l’usure prématurée de vos équipements (revêtements muraux et de sol, plaques de cuisson, chaudière, robinets, volets…).
La garantie décennale
C’est de loin la garantie constructeur la plus connue. Valide 10 ans, elle oblige le promoteur et le constructeur à réparer tous les défauts et dommages importants sur les gros œuvres pouvant affecter la structure de votre logement. Il peut s’agir de :
canalisation défectueuse,
installation électrique défaillante,
défaut d’étanchéité,
fissure importante,
problème de fondation…
Profiter de frais de notaire réduits
La VEFA vous permet de bénéficier des frais de notaire réduits. Si pour un logement ancien, ils s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix d’achat, ils ne sont qu’à 2 à 4 % du montant total de l’acquisition pour une maison neuve (ou un appartement neuf). Cela vous fait économiser et réduire votre facture globale d’emprunt. De plus, la plupart des communes proposent une exonération de la part communale de la taxe foncière durant 2 ans pour les biens immobiliers neufs.
Autre point important : les logements en vente en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % dans les zones éligibles. Certains notaires vous accorderont même une réduction sur leur rémunération : dans la limite de 10 % quand le prix de vente dépasse les 150 000 euros.
Défiscaliser avec le dispositif Pinel (si vous achetez pour louer)
Vous envisagez d’acheter un logement neuf en VEFA pour en faire un investissement locatif ? Vous pouvez bénéficier des réductions d’impôt offertes par la loi Pinel. Ce dispositif vous permet en effet de défiscaliser de 12 %, 18 % ou 21 % d’abattement sur l’imposition de votre logement neuf, à condition de louer votre bien sur une durée de 6 ans, 9 ou 12 ans.
Précisons que le dispositif Pinel concerne uniquement les logements neufs en VEFA répondant aux normes RT 2012 et loués à usage de résidence principale.
Bénéficier d’un paiement sécurisé
La vente sur plan vous fait bénéficier d’un mode de paiement échelonné en fonction de l’avancement précis de la construction de votre bien. Ainsi, vous payez le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et ce, en fonction du calendrier d’appels de fonds stipulé dans votre acte de vente. Vous devenez propriétaire de votre futur logement au fur et à mesure de sa construction.
VEFA : quels avantages pour le constructeur ?
Tout d’abord, il faut noter que dans l’étape de l’acquisition en VEFA, le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente et n’engage en rien le constructeur. Ce n’est que lorsque l’acte de transaction est signé que le constructeur a la garantie que celui-ci sera payé.
De plus, on peut noter qu’un avantage non négligeable est le fait que lorsque les biens VEFA sont vendus en lot, la construction ne commence pas avant qu’un certain nombre de biens soient vendus, si les ventes ne révèlent être insuffisantes.
